舊改廣州樣本:政府全程主導,房企以小博大

政策利好下,廣州城市更新正按下加速鍵。3月以來,敏捷、俊發、方圓、豐樂集團均相繼拿下增城舊改項目。

時代周報記者不完全統計,今年以來,廣州政府啟動招標公開環節的城中村14個,增城占據9個,其中四條村成功出讓,總投資金額超173億元。

“從去年開始,廣州市住建局發布了多個城市更新的相關文件,并對舊村改造成本測算,村民回遷復建安置、搬遷獎勵等做出了詳細說明,使房企的改造成本大幅降低。” 4月17日,在一家上市房企負責舊改項目拓展工作的王成(化名)告訴時代周報記者,廣州對舊改政策不斷優化,也使房企的參與積極性不斷提升。

隨著公開出讓的土地資源逐漸減少,房企爭相搶灘城市更新市場。但不同于招拍掛項目或早期協議出讓的空地,城市更新涉及利益群體多,需要處理的事宜繁瑣且周期漫長。

“10個計劃立項的更新項目,真正到實施階段的不過3個左右。更別說還有大批無法計劃立項的項目了。”4月19日,目前正擔任多個城市不同開發商和地方政府擔任城市更新顧問的陳海登向時代周報記者表示。

廣州舊改新特點

作為全國最早進行城市更新的城市之一,廣州對舊改的推進一直都比較謹慎。

自2009年廣東省出臺第一條城市更新辦法,十年的時間里,廣州一共僅成功改造10個村,其中全面改造了5個舊村。

轉折發生在2018年末,廣州市政府陸續發布《關于深入推進城市更新工作的實施細則(征求意見稿)》等舊改政策。利好政策影響下,廣州舊改版圖開始吸引房企爭奪。

據時代周報記者不完全統計,截至4月,富力已簽約改造的村莊超過20個,是廣州范圍內舊村改造項目簽約數最多的房企,保利在廣州介入的舊改項目多達到15個,奧園介入10余個舊改項目。而恒大、萬科、碧桂園、華潤置地、方圓在廣州的舊村改造項目集中在3―5個。

在眾多房企參與下,廣州城中村舊改市場在2019年迎來爆發期并延續至今。據時代周報記者不完全統計,截至目前,廣州至少有270個舊村啟動改造相關工作。

在“政府主導”原則下,廣州城市更新也呈現出新的特點。

4月18日,合一城市更新集團董事總經理羅宇向時代周報記者表示,不同于深圳、東莞,首先,廣州舊改政府主導力度會大一些,更加主張連片改造;其次,廣州政府會先收儲再掛牌。東莞和深圳協議出讓,最后在舊村改造這一塊有嚴格的成本核算,廣州有比較細致的基礎數據調查作為前提。

“深圳是完全市場化運作,而廣州是‘政府主導’原則,在整個項目的生命周期,政府始終承擔著裁判角色,對項目的推進,起著非常重要的作用,協助房企進行拆遷,在收儲以在轉給企業,大大縮減了項目周期。”陳海登表示。

除全面改造之外,以局部拆建及功能置換為主的微改造也是廣州城市更新的一種新模式。

據了解,2019年廣州市重點推進了231個老舊小區微改造項目。萬科打造的永慶坊就是廣州市城市更新中微改造案例之一。

因需對建筑特色進行保護,微改造模式往往需要付出更高昂的投入。據了解,永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元。

而對于何時能實現盈利等相關問題,4月18日,廣州萬科向時代周報記者表示,永慶坊是廣州的城市名片項目,也是萬科在廣州力求打造的標桿項目,在投資盈利等方面不做突出關注。

諸多不可控因素

房企熱衷參與城市更新的背后,是低成本、高利潤帶來的巨大誘惑。

“舊改就是一個以小博大的過程,房企可以用很少資本,創造出一個很大的蛋糕。越早介入舊改項目,獲得的利潤就越多。”陳海登向記者表示。

“一般而言,城市更新項目毛利潤率通常可達40%,而招牌掛項目的毛利率有時候僅為舊改一半。”4月17日,一家國有房企的華南投資經理告訴時代周報記者。

然而,以小博大帶來高利潤誘惑背后,往往也伴隨著項目拓展難度增加、轉化周期較長、不確定因素增加等多種風險。

項目拓展難度增加是房企在舊改過程中面臨的第一大難題。

“目前廣州市區的舊改項目基本上都被開發商翻爛了,現在還沒被啃下來的,基本上都是存在各種各樣的歷史遺留問題。所以現在很多房企都把目光鎖定至增城、花都等較外圍的區域。”王成向記者表示。

在王成看來,目前房企尋找舊改拓展渠道主要有四種方式,最直接的辦法是村企合作,通過村委領導牽線;第二是政企合作,在政府的支持下,做片區改造;第三種是聯系銀行、信托、基金、資產管理公司的相關人士;最后是通過市場中介和專門的城市更新公司進行合作。

值得注意的是,即使獲得了合適的項目,在城市更新的實際推進過程中,也面臨著諸多不可控因素。

4月20日,奧園相關負責人向時代周報記者指出,舊改的眾多環節中,最不可控的環節一般是兩個:一個是實施方案(含控調方案)獲批,另一個是私人物業拆補合同簽約、集體物業清租合同簽約以及房屋拆除。

部分村民、租戶的利益訴求遠超過拆賠條件標準,容易造成簽約戶數和比例不足,或釘子戶直接影響項目總平設計和規劃報建,從而影響舊改項目的改造實施。

“其中最容易出問題最耗時的是拆遷談判環節。跟村民的談判確實是比較容易出問題,每個利益主體的需求點都不同,業主與房企往往會相互博弈,但如果能解決拆遷談判問題,基本上項目就成功了一半。”王成說道。

“舊改對國企來說風險較大,前期資金投入后,若后期拆遷進度慢,審計便會有風險,對國企來說,會更謹慎。” 上述國有房企的華南投資經理也向記者表示,為規避風險,目前有部分房企選擇股權收購等方式,收購前期城市更新服務公司已經進行到立項或專項規劃編制階段的項目。

 

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